Wysoki popyt na domy, spowodowany głównie lawinowym trendem „ucieczki z miast” przy rekordowo niskim „zapasie” nieruchomości do sprzedaży i obecnie najgorszej w historii pomiarów (35 lat) przystępności cenowej domów, w sposób dosłowny wymusił zmiany lokalnych przepisów administracyjno-prawnych w miastach i miasteczkach na terenie całego kraju. Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiające powstawanie „małych domów” w obrębie istniejącego domostwa lub posiadłości mają być skutecznym rozwiązaniem w czasach obecnego kryzysu mieszkaniowego.
„Mikromieszkania” nie są rozwiązaniem nowym. Niegdyś bardzo popularne, funkcjonowały pod wieloma nazwami, znane były jako m.in.: mieszkania dla służby, mieszkania dla teściów („in-law apartments”) czy nawet jako kawalerki nad garażem („garage apartment”).
Główną przyczyną popularyzacji ADU przez władze administracyjne jest możliwość stworzenia dodatkowej jednostki mieszkaniowej przy braku drastycznych zmian obecnego wyglądu danej okolicy. Zagospodarowanie i przekształcenie istniejących budynków sprzyja maksymalnemu wykorzystaniu istniejącej infrastruktury, wpływa pozytywnie na rewitalizację istniejących budynków, a nawet przyczynia się do konserwacji budynków historycznych. Większe zaludnienie na jednostkę kwadratową to możliwość efektywniejszego wykorzystania surowców naturalnych (woda, gaz) bez konieczności budowania nowych instalacji i przyłączy. Promowanie powstawania dodatkowych jednostek mieszkaniowych na terenach już zamieszkałych przyczynia się do konserwacji obszarów naturalnych i rolniczych. Brak konieczności przekształcenia i przygotowania tych terenów pod nową zabudowę generuje miastu znaczną oszczędność finansową.
Z demograficznego punku widzenia „małe mieszkania” zamieszkane są głównie przez osoby, które w większości przypadków nie posiadają dzieci, a tym samym miasto nie jest obciążone kosztem umieszczenia dziecka w szkołach publicznych.
„Additional Dwelling Units” generuje jednostkom samorządowym również znaczny przychód. Podniesienie wartości zmodernizowanego budynku i posiadłości to podstawa do naliczenia większych podatków. Dodatkowa korzyść finansowa wypływa z faktu finansowania „mikromieszkań” przez osoby prywatne – właścicieli posiadłości. Miasto zyskuje kolejną przystępną cenowo jednostkę mieszkaniową („affordable unit”) bez konieczności finansowania i wykorzystania własnego zaplecza pomocowego.
Przystępna wysokość czynszu i bycie „na miejscu” minimalizuje koszty transportu, co jest bardzo pożądane z punktu widzenia pracowników. Korzyści są zatem dwustronne: większy zasób lokalnej siły roboczej przyczynia się do stabilizacji warunków ekonomiczno-społecznych danego obszaru. Dostępność i liczba „Aditional Dwelling Units” wpływa zatem pozytywnie na rozwój m.in. lokalnych miejsc pracy, placówek oświatowo-kulturalnych czy też opiekuńczych.
Dlaczego warto zainteresować się Additional Dwelling Units?
Popularyzacja ADU przez lokalne władze administracyjne spotkała się z szerokim zainteresowaniem. ADU potrafi dodać aż 35% do wartości rynkowej posiadłości. Korzyści finansowe z „małych mieszkań” można czerpać też od razu: czynsz pobierany od lokatora stanowi dodatkowe źródło finansowania, które w znaczny sposób może zasilić domowy budżet i przyczynić się do szybszej spłaty np. kredytu hipotetycznego.
„Małe mieszkania” są pożądane nie tylko ze względów finansowych. Na początku pandemii aż 33% zatrudnionych pracowało z domu. Konieczność wydzielenia niezależnej powierzchni na domowe biuro przy utrzymującym się trendzie pracy zdalnej jest ciągle dominującym powodem większego zainteresowania tymi jednostkami mieszkaniowymi. Pandemia zmieniła również dynamikę w rodzinach. „Małe mieszkania” wykorzystywane są przez seniorów, którzy coraz częściej decydują się pozostać „przy rodzinie”. Osoby młode, aktywne zawodowo, nieposiadające zdolności kredytowej, upatrują w ADU swojej szansy niezależnego funkcjonowania i możliwości pewniejszego startu w życie.
Wymagania prawno-administracyjne:
„Additional Dwelling Unit” to jednostki mieszkaniowe, które strukturalnie mogą funkcjonować jako:
- integralna część pierwotnego domu: modyfikacje i zmiany umożliwiające wyodrębnienie „mikromieszkania” w obrębie istniejącego domostwa zazwyczaj dokonywane są w piwnicach i na poddaszu;
- tzw. „dobudówka” może mieć formę mieszkania „dołączonego”, w co zalicza się jednostki mieszkalne wybudowane nad garażami i tzw. „additions” i „build- outs”;
- samodzielna jednostka wolno stojąca – „mały dom” czy też „małe mieszkanie” będące całkowicie odrębną strukturą na terenie działki pierwotnej. Mieszkania wybudowane na istniejących garażach wolno stojących również będą wliczone w tę kategorię.
Głównym wymogiem potrzebnym do zaaprobowania przez władze administracyjne „małego mieszkania” jest konieczność jego niezależnego funkcjonowania. ADU muszą znajdować się na fundamentach i mieć swoją własną łazienkę i kuchnię. Przepisy administracyjne oraz wymagania w zagospodarowaniu przestrzennym („zoning bylaw”) są inne dla każdego miasta. Otrzymanie pozwolenia („permit”) na tego typu „mieszkanie” jest obowiązkowe z punktu prawa administracyjno-sanitarnego. Najczęściej spotykane restrykcje to m.in. ściśle określona dozwolona powierzchnia ADU np. 600-800 sqft (dot. Massachusetts). Powierzchnia mieszkania może być również określona procentowo: stosunek istniejącej powierzchni domu do wielkości działki (wybierana jest mniejsza wartość przeliczeniowa) czy też projektowanego „małego mieszkania” w stosunku do wielkości domu pierwotnego. Niektóre miasta wymagają, aby ADU miało własne podłączenie do wody i kanalizacji, a nawet własny adres (np. 26 Harvard St dla domu i 26A dla „mikromieszkania”).
Zasady użytkowania tych jednostek mieszkaniowych są również ściśle określone. Jeżeli ADU traktowane jest jako inwestycja, tzn. mieszkanie jest wynajmowane, wymaganym warunkiem jest konieczność zamieszkania domu pierwotnego przez właściciela posiadłości („owner occupied”). Nie ma zatem możliwości wynajęcia zarówno domu, jak i dodatkowej jednostki mieszkaniowej.
W procesie sprzedaży posiadłości, i dom i ADU – „małe mieszkanie” muszą być sprzedane razem, bez względu na to, że np. nieruchomości zarejestrowane były pod dwoma adresami (przykład wyżej).
Korzyści finansowe przy jednoczesnym podniesieniu komfortu życia, mieszkania i pracowania z domu przekładają się proporcjonalnie do rosnącego zainteresowania tymi dodatkowymi jednostkami mieszkalnymi. Promowanie ADU przez jednostki samorządowe stwarza również korzystny klimat inwestycyjny i otwiera okno nowych możliwości.
Ania Kosiak Karam
781-708-2934
ania.karam@nemoves.com
