Kupiłam wraz z siostrą mieszkanie typu spółdzielczego („coop”) w Nowym Jorku. Dokument własności określa typ własności jako tzw. „joint owners”. Pożyczkę wzięłyśmy razem na nasze nazwiska. Siostra mieszka tam teraz od lat z rodziną, płaci opłaty za mieszkanie i spłaca pożyczkę. Odmawia mi prawa do używania części mieszkania. Nie chce się zgodzić na sprzedaż ani na spłatę mojej części. Mieszkanie ma wartość rynkową około $500,000. Siostra tłumaczy, że przez lata spłacała pożyczkę i ponosiła koszty samodzielnie i nic mi się nie należy. Co mogę zrobić w takiej sytuacji? Jaka część wartości mi się należy?
Może Pani wystąpić do sądu z pozwem o zniesienie współwłasności, tzw. „partition action”. Sądy rozpoznają takie sprawy także przy podziale mieszkań typu „coop”. Co do ustalenia, jaka kwota należy się Pani, sąd bierze pod uwagę kto płacił zadatek, koszty tzw. „closing” oraz kto spłacał pożyczkę czy ponosił opłaty za media. Jeżeli siostra odmawiała Pani korzystania z mieszkania, sąd może ustalić jaka kwota należy się Pani za fakt, że siostra korzysta z mieszkanie na zasadzie wyłączności. Kwota taka jest ustalana w oparciu o wartość rynkową wynajmu takiego mieszkania. Jeżeli w międzyczasie nie dojdzie do ugody, sąd może orzec sprzedaż mieszkania i podział kwoty ze sprzedaży biorąc pod uwagę, jaka część wartości komu się należy.
* * *
Jestem dozorcą w budynku od ponad 20 lat. Wraz z rodziną mieszkam w mieszkaniu służbowym, za które nie płacę czynszu. Nowy właściciel powiedział mi ostatnio, że potrzebuje, żebym zwolnił mieszkanie dla nowego dozorcy. Czy może usunąć mnie z mieszkania z rodziną? Jestem w wieku emerytalnym. Budynek jest 40-rodzinny.
Jeżeli mieszkanie jest służbowe, czyli nie ma umowy najmu na Pana nazwisko, właściciel może domagać się mieszkania dla nowego dozorcy. Jeżeli mieszkanie nie zostanie zwolnione, sprawa trafi do sądu. Prawo nie przewiduje żadnej ochrony w takich przypadkach, nawet jeżeli inne mieszkania podlegają tzw. „Rent Stabilization”. Długość zamieszkiwania przez dozorcę nie gra roli, podobnie jak wiek. Najczęściej można dostac kilka miesięcy na przeprowadzkę. Wiele osób w podeszłym wieku, które nigdy nie płaciły czynszu w podobnych wypadkach, traci mieszkania i muszą szukać nowego lokum. Jak wiadomo, koszty wynajmu na wolnym rynku są bardzo wysokie, zwłaszcza dla kogoś, kto jest na emeryturze.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Adwokat Romuald Magda, Esq. prowadzi praktykę prawną w Nowym Jorku od 1995 r. Jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz New York Law School. Wieloletni członek Stowarzyszenia Prawników Stanu Nowy Jork oraz Stowarzyszenia Prawników Polsko-Amerykańskich w Nowym Jorku. Posiada uprawnienia do występowania przed sądami Stanu Nowy Jork. Wszystkie osoby pracujące w naszej kancelarii mówią po polsku i angielsku.
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
