Mam dwa czterorodzinne budynki w mieście Nowy Jork. Słyszałem, że nowe prawo nakłada ograniczenia dla właścicieli budynków, które do tej pory nie były objęte prawem dotyczącym „Rent Stabilization”. Czy moje nieruchomości będą podlegały tym przepisom?
Zmiany prawa wprowadzone w kwietniu 2024 r. w mieście Nowy Jork dotyczą, poza wyjątkami, także budynków mniej niż sześciorodzinnych. Do tej pory właściciele mogli usunąć lokatorów w takich budynkach po wypowiedzeniu najmu lokatorom. Lokator mógł w sądzie prosić o czas na szukanie nowego mieszkania – do jednego roku. Poza tym wysokość czynszu w takich mieszkaniach nie była regulowana i zależała tylko od umowy między lokatorem a właścicielem. Nowe zmiany zakładają, że umowy najmu będą mogły być wypowiadane tylko w ściśle określonych przypadkach (np. niepłacenie czynszu, dokuczliwe zachowanie lokatora, niezastosowanie się lokatora do warunków umowy najmu, rozbiórka budynku, nielegalne korzystanie z mieszkania przez lokatora i inne). Po drugie: nowe przepisy zakładają, że czynsz w mieszkaniach może być podwyższony tylko w wysokości określonej w nowej regulacji – nie na zasadzie dowolnej umowy między stronami.
Wyjątki: przepisy nie dotyczą np. nowych budynków zbudowanych po 2009 r., a także budynków pozostających własnością tzw. małych właścicieli, którzy nie mają więcej niż 10 mieszkań w stanie Nowy Jork, przy czym liczone są nie tylko mieszkania, które są wynajmowane, ale też inne mieszkania czy domy, w których mieszka właściciel. W sytuacji, gdy właściciel ma dwa czterorodzinne domy na wynajem i kilka mieszkań własnościowych, podlegać będzie nowej regulacji.
Nowe przepisy przewidują, że nowe umowy o najem muszą zawierać pouczenia dla lokatorów co do nowego prawa i zawiadomienia, czy nowe prawo obejmuje właściciela. Ponieważ przepisy są bardzo obszerne, w poszczególnych sprawach należy skonsultować się z adwokatem. Przewiduje się, że nowe przepisy spowodują obniżenie cen domów objętych regulacją.
Inne prawo wprowadzone w kwietniu 2024 r. dotyczące nieruchomości wprowadza nowy rodzaj własności nieruchomości: przeniesienie własności w razie śmierci właściciela (tzw. transfer on death). Do tej pory własność tego typu dotyczyła tylko ruchomości, np. kont bankowych. Od 19 lipca można dokonać zapisu własności ustalając osobę, która stanie się właścicielem automatycznie w chwili śmierci obecnego właściciela.
Obecny właściciel jest do chwili śmierci 100% właścicielem nieruchomości; ponadto może on w każdej chwili odwołać jednostronnie taki zapis na beneficjenta. Nowy przepis ułatwi w niektórych przypadkach kwestie dziedziczenia nieruchomości bez konieczności postępowania spadkowego lub zakładania trustu.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
