Mieszkałem z rodzicami przez ostatnie 20 lat w ich domu w Nowym Jorku. Moje mieszkanie jest na niskim parterze, w tzw. „basement”. Pomagałem w remontach i utrzymaniu domu. Po śmierci mamy ojciec powiedział mi, że sprzedaje dom; każe mi wyprowadzić się do końca miesiąca i płacić czynsz, dopóki będę mieszkał. Powiedział mi też, że więcej nie będzie płacił za elektryczność, aż do czasu sprzedaży. Czy mam jakieś prawa do domu po swojej matce? Czy mogę wystąpić do sądu, aby móc mieszkać dalej w domu?
Po 20 latach mieszkania ani członek rodziny, ani inna osoba nie ma prawa wyrzucenia osoby zajmującej część domu bez ugody lub wyroku sądowego. Ojciec nie może wyrzucić Pana ani Pana rzeczy z domu. Nie może też pozbawić lokatora prądu, jeżeli do tej pory elektryczność za mieszkanie płacona była przez właściciela. Naruszenie tego stanowi podstawę do zgłoszenia takich działań na policję jako nielegalna eksmisja. Ponadto można wystąpić do sądu i domagać się stosownej ochrony. Domagać się można wtedy odszkodowania za straty materialne z powodu nielegalnej eksmisji. Natomiast ojciec jako właściciel może domagać się eksmisji z mieszkania, jeżeli zrobi to w sposób, na jaki pozwalają przepisy. W tym wypadku konieczne będzie złożenie wypowiedzenia dla lokatora – min. 90 dni, po czym wystąpić można do sądu z wnioskiem o usunięcie lokatora z mieszkania i nakaz eksmisji. Cała procedura zająć może wiele miesięcy, a lokator może zwrócić się do sądu o czas na znalezienie nowego lokum. Co do płatności czynszu za ten czas, najprawdopodobniej nie zostanie to przyznane właścicielowi, jeżeli czynsz nie był płacony do tej pory. Poza tym sprawdzić można, na ile mieszkanie w „basement” jest legalne – nie można domagać się czynszu za nielegalne mieszkanie.
W Pana przypadku należałoby sprawdzić stan własności domu; jeżeli rodzice byli właścicielami łącznymi (tzw. „husband and wife”), po śmierci matki Pana ojciec stał się wyłącznym właścicielem domu i może go sprzedać, jak i domagać się wyprowadzki w sposób, na jaki pozwalają przepisy. W takich sytuacjach wskazane jest wypracowanie porozumienia między stronami.
* * *
Mój ojciec ma 83 lata. Mieszka obecnie w swoim domu ze swoją przyjaciółką, z którą nie ma ślubu. W jego testamencie jestem wymieniony jako zarządca spadku. Czy jeżeli ojciec umrze przed swoją przyjaciółką, będę miał obowiązek zapewnić jej dalszy pobyt w mieszkaniu?
Jeżeli zostanie Pan zarządcą spadku, nie ma obowiązku zapewnienia takiej osobie zamieszkania w domu. Testament zawierać może jednak postanowienia dające przyjaciółce ojca prawo dożywotniego mieszkania w jego domu, tzw. „life estate”. Wówczas będzie ona mogła mieszkać tam do końca życia.
Należy też pamiętać, że testament można zmienić w każdej chwili, tak długo jak osoba ma zdolność prawną. Tzn. ojciec może zmienić testament bez konieczności poinformowania Pana o zmianie.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
