Właściciel budynku, w którym mieszkam, zaproponował mi 10,000 dolarów za zgodę na wyprowadzkę. Moje mieszkanie znajduje się w 24-rodzinnym budynku na Brooklynie i podlega przepisom Rent Stabilization. Zamierzałam już wcześniej się wyprowadzić. Jakie są reguły przy ustalaniu wysokości takiego wykupu?
Nie ma przepisów regulujących wysokość wykupu lokatora z mieszkania; kwota taka zależy raczej od kilku czynników. Dużo zależy od lokalizacji – w dzielnicach, gdzie czynsz jest wysoki, kwota wykupu jest z reguły wyższa. Niska kwota obecnie płaconego legalnego czynszu w porównaniu z rynkową wartością najmu podobnego mieszkania również wpływa na wartość transakcji. Chociaż przepisy w Nowym Jorku pozwalają obecnie tylko na niewielkie podwyżki czynszu dla nowego lokatora, niektórzy właściciele są skłonni do wykupu, licząc na korzystne dla nich zmiany przepisów w przyszłości. Jeżeli właścicielowi bardzo zależy na mieszkaniu, np. dla siebie lub rodziny, kwota wykupu rośnie. Ponadto wysokość takiej transakcji może zależeć od wieku lokatora oraz obecności członków rodziny w mieszkaniu. Właściciel może być skłonny zapłacić więcej, jeżeli lokator ma pełne prawa do mieszkania (np. nie jest tylko sublokatorem) lub gdy są członkowie rodziny lokatora, którym przysługuje prawo do dziedziczenia posiadania lokalu. Ponadto, z punktu widzenia negocjacji, nie warto informować właściciela o wcześniejszym zamiarze wyprowadzki.
Wysokość wykupu może być bardzo różna i wahać się od 10,000 do ponad 100,000 dolarów.
Przy tego typu transakcjach istnieją pewne wymogi prawne dotyczące zawierania umowy. Lokator musi być poinformowany o prawie odmowy podpisania umowy oraz o prawie konsultacji z własnym adwokatem; właściciel nie może w żaden sposób przymuszać lokatora do podpisania. Lokator może złożyć skargę do sądu lub urzędu, jeżeli jest nadmiernie nagabywany w tej sprawie przez właściciela.
* * *
Babcia ustanowiła 10 lat temu tzw. „revocable trust” i przepisała na trust własność nieruchomości. Trust stanowi, że po jej śmierci budynek ma przejść na mnie i na brata. Babcia od kilku miesięcy jest nieprzytomna w domu opieki. Czy w razie śmierci babci jej rodzeństwo będzie miało prawo do tej nieruchomości?
Jeżeli trust został właściwie sporządzony, własność budynku przejdzie na osoby wskazane w treści trustu. Dzieje się to bez żadnego postępowania sądowego i bez zawiadamiania rodziny o spadku. Inni spadkobiercy mogą wytoczyć proces o unieważnienie trustu, ponosząc koszty postępowania; sąd bierze wówczas pod uwagę m.in. jak długo majątek był w truście oraz czy osoba, która trust sporządziła, dokonywała czynności potwierdzających jego istnienie, takich jak rozliczenia podatkowe, umowy z lokatorami itp.
Zatem w powyższym przypadku pozostali spadkobiercy mają dość uciążliwą drogę, aby obalić trust.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
