Kupiłem ponad 30 lat temu dom na Queensie. Chcę uzyskać nową pożyczkę i okazało się, że budynek ma nałożone tzw. „violations” (kary budowlane) przez Wydział Budynków. Usunięcie ich wymaga planów architekta i robót budowlanych na kwotę ponad $75,000. Czy mogę skarżyć tzw. „title company”, za to że nie byłem poinformowany o „violations” przy zakupie?
Należy sprawdzić, czy posiada Pan kontrakt i kopię raportu z „title company” oraz czy raport zawiera listę kar z Departamentu Budynków NYC. Często zdarza się, że raport wykazuje „violations”, a strony zgadzają się, że kupujący dostaje rekompensatę finansową i bierze usunięcie tych naruszeń na siebie. Mogło się zdarzyć, że miał Pan informację o karach budowlanych, ale zdecydował się na kupno z uwagi na dobrą cenę; ponadto 20 lat temu kwota kar i kosztów wynikająca z „violations” była kilkakrotnie niższa niż dzisiaj. Być może też Pana adwokat, sprawdzając raporty, nie poinformował Pana o nałożonych karach.
Gdyby raport nie zawierał wzmianki o karach, a były one wydane przed kupnem – to w Pana przypadku jest już za późno, aby dochodzić roszczeń ze względu na okres przedawnienia. W przypadku roszczeń co do tytułu własności „title company” musi bronić właściciela niezależnie od czasu, kiedy nastąpił zakup nieruchomości. Natomiast w sprawach dotyczących braku informacji o „violations” okres przedawnienia wynosi 6 lat.
* * *
Wystawiłem dom na sprzedaż przez agencję. Klienci, których proponują mi agenci, oferują ceny poniżej wartości rynkowej. Chcę zmienić agenta. Czy muszę dać im wypowiedzenie?
Najczęściej umowy takie zawierane są na czas 6 miesięcy – jeżeli umowa mówi, że wygasa automatycznie po 6 miesiącach, wypowiedzenie nie jest potrzebne. Natomiast w czasie trwania umowy nie można z reguły jej wypowiedzieć.
Pod koniec umowy pierwszy agent może przedstawić listę klientów, którym pokazał nieruchomość. Jeżeli taki klient podpisze kontrakt po cenie zaproponowanej przez sprzedawcę – w ciągu czasu ustalonego w umowie (najczęściej 90 dni po wygaśnięciu umowy) – pierwszy broker uprawniony jest do ustalonej opłaty. Jeżeli sprzedawca podpisał w międzyczasie umowę z nowym brokerem (nie zapominajmy, że jest to najczęściej „exclusive agreement”, czyli umowa na wyłączność), wówczas sprzedawca musi zapłacić prowizję dwa razy: dla pierwszego i drugiego brokera. Przykra niespodzianka.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
