Wynajmuję małe pomieszczenie na usługi komputerowe. Mój biznes prowadzę w formie korporacji. Na umowie najmu korporacja jest wskazana jako lokator. Złożyłem podpis na umowie w miejscu, gdzie było wydrukowane moje nazwisko – bez oznaczenia, że podpisuję w imieniu firmy. W czasie pandemii nie mogłem płacić czynszu, zaległości wynoszą ponad $20,000. Czy właściciel może sądzić mnie osobiście za niezapłacony czynsz?
Należy sprawdzić całą umowę, aby dać ostateczną odpowiedź. Z reguły w takich umowach, jeżeli lokator jest wskazany jako korporacja, zaległości za czynsz mogą być brane tylko z majątku firmy. Właściciele często wtedy żądają, aby osoba indywidualna dała osobistą gwarancję spłaty czynszu, na wypadek jeżeli firma by nie zapłaciła. Jeżeli w umowie nie ma wyraźnego postanowienia w sprawie indywidualnej gwarancji, sąd najpewniej orzeknie, że podpis został złożony tylko w imieniu korporacji. Dotychczasowe wyroki sądowe w Nowym Jorku stanowią, że osoba, która podpisała taką umowę, będzie odpowiedzialna osobiście za czynsz tylko jeżeli złożyła podpis pod klauzulą przewidującą taką odpowiedzialność. Sąd zwracać też będzie uwagę na to, kto przygotowywał umowę. Niejasności będą interpretowane przeciw stronie, która umowę przygotowała.
* * *
Jestem współwłaścicielką mieszkania typu spółdzielczego („coop”), nabytego wraz z moim przyszłym mężem w 1995 roku. Małżeństwo zawarliśmy w roku 2000. Mąż zmarł rok temu. Certyfikat własności mieszkania datowany na 1995 r. zawiera nasze dwa nazwiska. Czy po śmierci męża zostałam automatycznie jedyną właścicielka mieszkania?
Przepisy dot. własności tego typu mieszkań zmieniły się w 1996 r. Do tego czasu własność taka nie mogła być wpisana jako małżeńska. Współwłaściciele mogli być wpisani na zasadzie współwłasności łącznej (tzw. „joint ownership”), przewidującej, że w razie śmierci jednego z właścicieli pozostały przy życiu zostaje wyłącznym właścicielem. Certyfikat własności musi być odpowiednio sformułowany, aby miał zastosowanie ten typ własności. Należy sprawdzić, jaki typ współwłasności jest ustanowiony na certyfikacie. Warto też zwrócić się do spółdzielni z pytaniem, czy w ich dokumentacji nie ma dokumentu o zmianie certyfikatu po 1996 roku. Jeżeli dwie osoby są wykazywane jako zwykli współwłaściciele, a nie jako „joint owners”, prawdopodobnie konieczne będzie wystąpienie do sądu spadkowego po odpowiednie orzeczenie w sprawie dziedziczenia po mężu.
Romuald Magda Esq.
Adwokat Romuald Magda, Esq. prowadzi praktykę prawną w Nowym Jorku od 1995 r. Jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz New York Law School. Wieloletni członek Stowarzyszenia Prawników Stanu Nowy Jork oraz Stowarzyszenia Prawników Polsko-Amerykańskich w Nowym Jorku. Posiada uprawnienia do występowania przed sądami Stanu Nowy Jork. Wszystkie osoby pracujące w naszej kancelarii mówią po polsku i angielsku.
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
