Mecenas Agnieszka Piasecka odpowiada na wybrane pytania czytelników na tematy prawne. Dla ochrony prywatności, imiona osób i niektóre fakty zostały zmienione.
Moja mama parę lat temu przepisała własność swojego domu na moją siostrę, podpisując tzw. „Quitclaim Deed”, który teraz chciałaby odwołać. W zamian za otrzymanie domu siostra miała się mamą opiekować i pomagać jej, ale po otrzymaniu domu kompletnie przestała się nią interesować. Ja musiałam przeprowadzić się z innego stanu na Florydę, aby mamie pomóc. Siostra nie wyraża zgody na podpisanie żadnych dokumentów, aby oddać mamie własność domu i grozi mamie, że ją wyrzuci z niego, a następnie sprzeda dom. Czy mama może bez zgody i udziału siostry odwołać ten dokument, który podpisała, i odebrać jej prawo własności, przepisując ten dom z powrotem na siebie lub na mnie?
Ela z New Port Richey, FL
Droga Pani Elu
Jeżeli Pani mama dobrowolnie i świadomie podpisała poprawnie przygotowany „Quitclaim Deed”, przenoszący własność swojego domu z siebie na Pani siostrę, i dokument ten został zarejestrowany w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, to generalnie nie można tej czynności odwołać bez zgody i współpracy Pani siostry, która jest teraz nową właścicielką domu. Zrzekając się prawa własności nieruchomości na jej rzecz, Pani mama utraciła bowiem na zawsze prawo decydowania o tej nieruchomości.
Aby mama mogła z powrotem przenieść własność nieruchomości na siebie, należałoby sporządzić nowy „deed” przenosząc własność z siostry z powrotem na mamę lub na Panią, który będzie musiała podpisać Pani siostra. Siostra nie ma obowiązku podpisać tego dokumentu i może również w drodze procesu sądowego usunąć z posesji Pani mamę i sprzedać ten dom, gdyż jest ona teraz pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Aby usunąć z posesji osobę, która dotychczas mieszkała tam za przyzwoleniem właściciela, trzeba wystąpić do sądu o sądowy nakaz eksmisji. Pani siostra nie może zatem tak po prostu usunąć mamy siłą i zmienić zamków.
Podsumowując: nie można odwołać poprawnie sporządzonego i zarejestrowanego w sądzie „Quitclaim Deed”, chyba że dokument ten został sfałszowany lub podpisany pod przymusem lub w wyniku oszustwa lub pomyłki i nawet w takich przypadkach może być to bardzo trudne, bo należy wówczas przejść przez proces sądowy i przedstawić solidne dowody, że doszło do naruszeń przy podpisaniu umowy. Należy zatem być bardzo ostrożnym i dobrze się zastanowić przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów przenoszących własność nieruchomości na osoby trzecie. Istnieją bowiem inne, mniej drastyczne, opcje przeniesienia własności nieruchomości na dzieci pośmiertnie bez utraty kontroli nad nieruchomością za swojego życia.
Jedną z takich opcji jest tzw. „Enhanced Life Estate Deed”, inaczej zwany potocznie „Lady Bird Deed”. Jest to specjalny rodzaj „Quitclaim Deed” przenoszący prawo własności nieruchomości na osoby trzecie dopiero po śmierci darczyńcy z prawem dożywocia. Osoba podpisująca „Lady Bird Deed” zachowuje prawo własności nieruchomości i pełną kontrolę nad nieruchomością do końca swojego życia, a po jej śmierci prawo własności przechodzi automatycznie na nowych właścicieli bez konieczności przeprowadzania postępowania spadkowego. W przeciwieństwie do zwykłego „Quitclaim Deed” ten dokument jest odwoływalny. Kolejną zaletą tej formy przeniesienia własności jest ochrona przed długami wobec agencji Medicaid, która ma prawo domagać się zwrotu kosztów zapłaconych przez nią rachunków medycznych i kosztów opieki społecznej poprzez pośmiertne obciążenie nieruchomości.
Można również wybrać opcję sporządzenia testamentu lub odwoływalnego trustu, w którym można przekazać nieruchomość wybranym osobom. Dokumenty te można zawsze zmienić lub odwołać. Trust, podobnie jak „Lady Bird Deed”, omija postępowanie spadkowe, daje spadkodawcy więcej opcji w zakresie planowania spadkowego i można w nim ująć również inny majątek.
W celu uzyskania dodatkowych informacji w tym temacie, zapraszam również do wysłuchania moich podcastów dostępnych na stronie www.PiaseckaLaw.com.
Agnieszka Piasecka, Esq.
Agnieszka Piasecka jest polskim adwokatem w Clearwater posiadającym licencję do praktykowania prawa na Florydzie. Urodziła się i wychowała w Polsce. Uzyskała swój pierwszy dyplom prawa z wyróżnieniem na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie. Na Florydzie uzyskała doktorat prawa z wyróżnieniem Cum Laude na Stetson University College of Law. Studiowała również prawo międzynarodowe w Holandii na Uniwersytecie Tilburg. Agnieszka Piasecka posiada liczne wyróżnienia nadawane za doskonałe recenzje klientów, w tym coroczną nagrodę Avvo: “Clients Choice Award”. Agnieszka ma w sumie ponad 350 pozytywnych opinii klientów na niezależnych stronach google oraz avvo.com. Agnieszka Piasecka mówi biegle po polsku i oferuje bezpłatną pierwszą konsultację telefoniczną. Adres biura: 13575 58th Str. N., Clearwater, FL 33760, telefon: 727-538-4171 lub 813-786-3911. Więcej informacji na powyższy temat można znaleźć na stronie: www.PiaseckaLaw.com.
Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
