Lata temu z moim ówczesnym narzeczonym kupiliśmy nieruchomość w Nowym Jorku. Oboje myśleliśmy o zawarciu małżeństwa, więc przed tzw. „clozing” zdecydowaliśmy, żeby zapisać tytuł własności jak dla małżonków, czyli „Husband and wife”. Małżeństwo jednak nie zostało nigdy zawarte, mieszkamy oddzielnie. Czy przy sporządzeniu testamentu mogę przekazać moją część tego domu dzieciom z mojego wcześniejszego małżeństwa?
Przepisy ustawy o prawie spadkowym w Nowym Jorku przewidują, że nabycie własności nieruchomości przez osoby niebędące małżeństwem, ale które wpisane są w dokumencie własności jako „mąż i żona”, ustanawia między nimi współwłasność łączną, o ile nie było w dokumencie przewidziane inaczej.
Przy współwłasności łącznej w chwili śmierci pierwszego współwłaściciela pozostały przy życiu nabywa całość majątku. Natomiast każdy z takich współwłaścicieli za życia może samodzielnie to zmienić, czyli wystąpić o zmianę własności na współwłasność ułamkową (tzw. „tenants in common”). Wówczas każdy współwłaściciel może przekazać swoją część testamentem.
W Pani przypadku samo sporządzenie testamentu nie powoduje takiego skutku. Potrzebna jest zmiana dokumentu własności zapisanego w urzędzie. Ponadto, jeżeli nie ma zgody między współwłaścicielami, każdy z nich może wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności.
* * *
Jestem administratorem w budynku od 20 lat. Wraz z rodziną mieszkam w mieszkaniu służbowym, za które nie płacę czynszu. Nowy właściciel powiedział mi ostatnio, że potrzebuje, żebym zwolnił mieszkanie dla nowego zarządcy. Czy może usunąć mnie z rodziną z mieszkania? Jest to budynek 40-rodzinny.
Jeżeli mieszkanie jest służbowe, czyli nie ma umowy najmu na Pana nazwisko, właściciel może domagać się mieszkania dla nowego dozorcy. Jeżeli mieszkanie nie zostanie zwolnione, sprawa trafi do sądu. Prawo nie przewiduje żadnej ochrony w takich przypadkach, nawet jeżeli inne mieszkania podlegają tzw. „Rent Stabilization”. Długość zamieszkiwania przez zarządcę nie gra roli, podobnie jak wiek. Najczęściej można dostać kilka miesięcy na przeprowadzkę.
Wiele osób w podeszłym wieku, które nigdy nie płaciły czynszu w podobnych wypadkach traci mieszkania i musi szukać nowego lokum. Jak wiadomo, koszty wynajmu na wolnym rynku są bardzo wysokie, zwłaszcza jak ktoś jest na emeryturze.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
