Czy mogę kupić mieszkanie w Nowym Jorku „za gotówkę”? Nie mam stałego pobytu w USA; mam oszczędności na koncie na taki zakup.
Zależy jakie mieszkanie i za jaką gotówkę. Mieszkania typu condo (własnościowe) stanowią odrębną nieruchomość i właściciel może sprzedać je na wolnym rynku. Zarządowi condo przysługuje zazwyczaj prawo pierwokupu, ale kupno nie jest uzależnione od zgody zarządu. Conda, jak wiemy, są z reguły droższe od „coopu” (spółdzielczego).
Jeżeli ma Pan wystarczająco dużo pieniędzy, może Pan kupić za gotówkę. Oczywiście wchodzić tu będą w grę czeki bankowe zamiast gotówki – sprzedawca i jego adwokat nie chcą kilku kilogramów gotówki na stole i przeliczania setek tysięcy dolarów w banknotach.
Jeśli chodzi o „coop” – tańsze mieszkanie typu spółdzielczego – kupno zależy od zaakceptowania kupującego i całej transakcji przez Radę Coopu. Nawet gdy kupujący ma całość kwoty zakupu w banku, rada nie wyrazi zgody przy braku odpowiednio potwierdzonego dochodu kupującego (wystarczającego na pokrycie opłat za mieszkanie). Najczęściej wymagane jest, by koszty opłat za mieszkanie czy ewentualnej pożyczki nie przekraczały 25-30% ogólnego dochodu.
Od wielu lat Rady Coop proszą o informację, czy kupujący jest obywatelem USA lub jest legalnym rezydentem. Nie jest to do końca zgodne z przepisami; coop nie powinien odmówić zaakceptowania kupującego wyłącznie z powodu braku legalnego statusu imigracyjnego. Więc sama gotówka do kupna coopu nie wystarczy przy braku udokumentowanego dochodu.
* * *
Trzy lata temu kupiłem mieszkanie typu „coop” w Nowym Jorku. Ostatnio zarząd poinformował mnie, żebym załatwił sprawę pozwoleń na przebudowę mieszkania, tzw. „open permits”, które nie zostały właściwie zakończone w Wydziale Budownictwa miasta. Czyim obowiązkiem jest załatwienie „zamknięcia permitów”?
Żeby odpowiedzieć, trzeba na początek sprawdzić informacje w Wydziale Miasta dotyczące wydanych pozwoleń: czy były wydane jeszcze za poprzedniego właściciela i jakich robót dotyczą.
Jeżeli dotyczą robót przeprowadzanych także w innych częściach budynku, poza Pana mieszkaniem, najczęściej obowiązek zamknięcia kwestii tych pozwoleń ciąży na spółdzielni. Z kolei jeśli roboty dotyczyły wyłącznie Pana mieszkania, załatwienie zamknięcia ciąży na właścicielu mieszkania.
Jeżeli permit był otwarty przed kupnem mieszkania, trzeba sprawdzić, co stanowiła umowa kupna-sprzedaży i czy było to sprawdzone przed closingiem przez adwokata. Umowa mogła przewidywać załatwienie takich spraw przez sprzedawcę, ale mogła też przewidywać, że roszczeń nie można dochodzić po transakcji sprzedaży. Okres przedawnienia w takich sprawach wynosi sześć lat.
Warto też sprawdzić z ekspedytorem, czy przebudowa mieszkania została dokonana zgodnie z planami złożonymi w Wydziale Budownictwa. Jeżeli tak, załatwienie zamknięcia permitów będzie szybsze i mniej kosztowne. Jeżeli prace nie były zgodne z planami, wiąże się to z większymi problemami i kosztami.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
