Mieszkam od wielu lat w mieszkaniu typu co-op w programie Mitchell-Lama. Właścicielem mieszkania jest mój brat, który od dwóch lat część roku spędza w Polsce. Czy mogę przepisać to mieszkanie na siebie za zgodą brata?
Jednym z warunków przeniesienia własności w ramach programu Mitchell-Lama jest udokumentowanie, że zarówno Pan, jak i Pana brat, mieszkaliście w tym mieszkaniu przez ostatnie dwa lata. Prawo wymaga, aby właściciel przekazujący mieszkanie wykazał, że faktycznie w nim mieszkał przez co najmniej 183 dni w roku.
Brat może to udowodnić, przedstawiając np. adres zamieszkania widniejący na rozliczeniu podatkowym, prawie jazdy, rachunkach za prąd, telefon czy telewizję kablową.
Z kolei Pan musi udowodnić, że figurował Pan jako osoba zamieszkująca to mieszkanie w corocznej rejestracji lokatora („annual income affidavit/recertification”).
* * *
Ponad dwa lata temu, za namową córki, przepisałam dom na tzw. „irrevocable trust”. Teraz moje plany się zmieniły – chcę wrócić do Polski. Chciałabym sprzedać dom i za te pieniądze kupić nieruchomość w Polsce. Córka twierdzi, że to niemożliwe. Słyszałam też, że trzeba będzie zapłacić wysoki podatek. Co mogę zrobić?
W stanie Nowy Jork trust tego typu może być rozwiązany za zgodą wszystkich beneficjentów. Innymi słowy, jeżeli trust przewiduje, że córka ma odziedziczyć dom po Pani śmierci, to do jego rozwiązania potrzebna jest jej zgoda. To ważna przestroga, aby bardzo uważnie przemyśleć decyzję o założeniu „irrevocable trust” i jego warunki.
Jeżeli córka wyrazi zgodę na rozwiązanie trustu i sprzedaż domu, należy sprawdzić, czy od sprzedaży nie będzie należny podatek dochodowy od zysków kapitałowych. W dużym skrócie: zysk to różnica między pierwotną ceną zakupu a obecną ceną sprzedaży. W przypadku domu jednorodzinnego właścicielowi przysługuje kwota wolna od podatku: do 250,000 dolarów dla osoby indywidualnej, do 500,000 dolarów dla małżeństwa.
Warunkiem skorzystania z tej ulgi jest zamieszkiwanie w domu przez co najmniej dwa lata w ciągu ostatnich pięciu lat. Niestety, okres, kiedy dom był własnością trustu, nie wlicza się do tego okresu.
Dlatego w takich przypadkach trzeba bardzo uważać, by nie utracić prawa do zwolnienia podatkowego. A warto o to zabiegać – podatek od zysku może wynieść nawet 30% tej kwoty. W grę wchodzą często setki tysięcy dolarów.
Zalecam skontaktowanie się z księgowym i znalezienie doświadczonego adwokata, który pomoże Pani wyjaśnić sprawę i podjąć najlepszą decyzję.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
