Podpisałem kontrakt na kupno nieruchomości w Nowym Jorku. Kontrakt przewidywał, że sprzedaż miała nastąpić nie później niż 30 grudnia 2023 r. 30 grudnia sprzedawca poinformował, że nie ma jeszcze potrzebnych na tzw. „closing” dokumentów. 5 stycznia zażądałem zwrotu zadatku („down payment”) z powodu zerwania warunków kontraktu. W odpowiedzi adwokat sprzedawcy przesłał pismo ustalające datę sprzedaży na koniec stycznia z informacją, że jeżeli nie dojdzie wówczas do sprzedaży, to stracę zadatek. Czy mam prawo odstąpić w takiej sytuacji od kontraktu bez straty zadatku?
* * *
Należy dokładnie sprawdzić, jak określony był termin tzw. „closing” w kontrakcie. Kontrakty na sprzedaż nieruchomości w Nowym Jorku najczęściej ustalają przewidywalny czas, tzw. „closing” (tzw. „time on and about”), bez stwierdzania, że musi to nastąpić w określonym dniu. W takiej sytuacji żadna ze stron nie może odstąpić od kontraktu po tak określonym dniu, natomiast można wtedy wyznaczyć czas sztywny na „closing”. W przypadku takiego typu kontraktu, jeżeli kupujący odstąpi od umowy, straci zadatek. Natomiast jeżeli okaże się, że umowa faktycznie przewidywała, że do „closing” musi dojść nie później niż w określonym dniu, sprzedawca będzie winnym zerwania kontraktu, jeżeli nie jest gotowy do zamknięcia transakcji. Zatem – jak to często bywa – diabeł tkwi w szczegółach. Odpowiedź na Pana pytanie zależy od dokładnej analizy kontraktu.
Kilka lat temu sporządziłem tzw. „Irrevocable trust” i przekazałem do trustu moją nieruchomość. Trust przewidywał, że mogę w niej mieszkać za darmo i brać czynsz od lokatora, a po mojej śmierci dom miał być przekazany dla mojej córki. Plany moje się teraz zmieniają. Chciałbym rozwiązać trust, sprzedać dom i wyjechać z pieniędzmi do Polski. Co mogę zrobić?
W Nowym Jorku prawo zezwala na odwołanie „irrevocable trust” pod warunkiem, że zgodzą się na to beneficjenci trustu – w Pana przypadku Pańska córka. Jeżeli córka się zgadza, można trust odwołać, jeżeli nie – trust pozostanie w mocy. Trzeba też sprawdzić, czy trust pozwala na zmianę beneficjenta. Jeżeli tak, można rozważyć zmianę beneficjenta na inną osobę. Być może wówczas dojdzie do zgody na rozwiązanie trustu.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
