Mecenas Agnieszka Piasecka odpowiada na wybrane pytania czytelników na tematy prawne. Dla ochrony prywatności, imiona osób i niektóre fakty zostały zmienione.
Mam na Florydzie mieszkanie i chciałbym przepisać je na swoje dzieci, aby uniknąć postępowania spadkowego. Słyszałem, że można w tym celu sporządzić tzw. „Quitclaim Deed” i dopisać dzieci do tytułu własności mojego domu jako współwłaścicieli. Czy mogę to zrobić, nie tracąc kontroli nad tą nieruchomością podczas mojego życia, na wypadek gdybym musiał to mieszkanie sprzedać, wynająć lub wziąć kredyt hipoteczny? Czy jeżeli podpiszę taki dokument, to można go w razie czego odwołać, gdyby moje dzieci okazały się niewdzięczne?
Jan z Sebring, FL
Szanowny Panie Janie
Jeżeli zdecyduje się Pan sporządzić zwykły akt notarialny przenoszący własność nieruchomości, czyli tzw. „Quitclaim Deed”, i dopisać dzieci do tytułu własności jako współwłaścicieli, można w ten sposób uniknąć postępowania spadkowego, wybierając formę współwłasności z prawem przeżycia (czyli tzw. „joint tenants with the right of survivorship”) przy założeniu jednak, że żadne z dzieci nie „przerwie” później tej formy własności poprzez sporządzenie nowego „deed”. Jest to nieodwracalne i od momentu dopisania dzieci do aktu własności będzie Pan zawsze potrzebował ich pisemnej zgody na sprzedaż, wynajem, kredyt hipoteczny oraz zarząd domu. Staną się oni także współodpowiedzialni za podatki od nieruchomości oraz inne koszty utrzymania domu. W przypadku konfliktu każde z dzieci może również wystąpić do sądu o podział i wymusić sprzedaż domu, jak również przenieść swój udział na osobę trzecią lub siebie samego poprzez nowy „deed”, co spowoduje „przerwanie” własności z prawem przeżycia i konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego w razie śmierci któregoś ze współwłaścicieli. Po podpisaniu tego dokumentu nie będzie Pan mógł zmienić zdania i tego odwołać.
Aby ominąć postępowanie spadkowe bez utraty pełnej kontroli nad nieruchomością z możliwością odwołania, może Pan skorzystać z opcji podpisania tzw. „Lady Bird Deed” lub „Enhanced Life Estate Deed”. Jest to specjalny rodzaj „Quitclaim Deed” przenoszący prawo własności nieruchomości na osoby trzecie dopiero po śmierci darczyńcy z prawem dożywocia. Osoba podpisująca „Lady Bird Deed” zachowuje nieograniczone prawo własności nieruchomości do końca swojego życia, a po jej śmierci prawo własności przechodzi z mocy prawa na nowych właścicieli bez konieczności przeprowadzania postępowania spadkowego. Pierwotny właściciel, tzw. „life tenant”, zachowuje prawo dożywotniej własności, natomiast nowy właściciel przejmujący własność po jego śmierci to tzw. „remainderman”.
„Lady Bird Deed” to bardzo popularny na Florydzie rodzaj „Quitclaim Deed” sporządzany najczęściej w celu przeniesienia własności nieruchomości pomiędzy najbliższymi członkami rodziny w celu uniknięcia postępowania spadkowego i ochrony przed wierzycielami. Zaletą tej formy podziału własności nieruchomości jest to, że osoba przepisująca w ten sposób własność nieruchomości zachowuje nad nią pełną kontrolę do końca życia i może w każdej chwili zmienić zdanie i odwołać przeniesienie własności bez konieczności uzyskania zgody nowego właściciela. Natomiast osoby przejmujące własność po śmierci darczyńcy unikają postępowania spadkowego. Dodatkową zaletą tej formy przeniesienia własności jest ochrona przed hipotekami agencji Medicaid, która ma prawo zastawu na nieruchomościach zmarłego na poczet zwrotu kosztów medycznych i kosztów opieki społecznej pokrytych przez Medicaid.
W celu uzyskania więcej informacji w tym temacie, zapraszam również do wysłuchania moich podcastów dostępnych na stronie www.PiaseckaLaw.com.
Agnieszka Piasecka, Esq.
Agnieszka Piasecka jest polskim adwokatem w Clearwater, posiadającym licencję do praktykowania prawa na Florydzie. Urodziła się i wychowała w Polsce. Uzyskała swój pierwszy dyplom prawa z wyróżnieniem na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie. Na Florydzie uzyskała doktorat prawa z wyróżnieniem Cum Laude na Stetson University College of Law. Studiowała również prawo międzynarodowe w Holandii na Uniwersytecie Tilburg. Agnieszka Piasecka posiada liczne wyróżnienia nadawane za doskonałe recenzje klientów, w tym coroczną nagrodę Avvo: „Clients Choice Award”. Ma w sumie ponad 300 pozytywnych opinii klientów na niezależnych stronach google oraz avvo.com. Agnieszka Piasecka mówi biegle po polsku i oferuje bezpłatną pierwszą konsultację telefoniczną. Adres biura: 13575 58th Str. N., Clearwater, FL 33760, tel. 727-538-4171 lub 813-786-3911. Więcej informacji na powyższy temat można znaleźć na stronie: www.PiaseckaLaw.com.
Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
