Właściciele nieruchomości wynajmowanych na Florydzie często zastanawiają się, czy warto przenieść nieruchomość do spółki LLC, a następnie umieścić udziały w tej spółce w revocable living trust, czyli odwoływalnym funduszu powierniczym. Takie rozwiązanie może połączyć kilka ważnych celów: ochronę majątku, planowanie spadkowe oraz uniknięcie postępowania spadkowego (probate). Nie jest to jednak rozwiązanie odpowiednie dla każdego właściciela nieruchomości. Przed podjęciem decyzji należy rozważyć zarówno korzyści, jak i potencjalne koszty oraz komplikacje.
Jak działa taka struktura?
W typowym rozwiązaniu nieruchomość wynajmowana jest własnością spółki LLC. Oznacza to, że to LLC, a nie osoba fizyczna, jest wpisana do aktu własności nieruchomości. Następnie właściciel przenosi udziały w LLC do swojego revocable trust. Przykładowo: Jan posiada dom na Florydzie, który wynajmuje. Zakłada spółkę „John Smith, LLC” i przenosi własność domu na LLC. Następnie tworzy revocable trust i przenosi do niego swoje udziały w LLC. W rezultacie LLC jest właścicielem nieruchomości, natomiast trust jest właścicielem udziałów w LLC. Oba elementy pełnią więc różne funkcje.
Zalety posiadania nieruchomości przez LLC
Jednym z głównych powodów tworzenia LLC jest ochrona przed odpowiedzialnością osobistą za zobowiązania związane z nieruchomością. Zgodnie z prawem Florydy członek lub menedżer LLC co do zasady nie ponosi osobistej odpowiedzialności za zobowiązania samej spółki wyłącznie z powodu bycia jej członkiem lub menedżerem.
Może to mieć szczególne znaczenie w przypadku nieruchomości wynajmowanej. Jeżeli najemca lub gość dozna obrażeń na terenie nieruchomości i wystąpi z roszczeniem, właścicielem nieruchomości jest LLC, a nie bezpośrednio osoba fizyczna. Może to pomóc oddzielić zobowiązania związane z nieruchomością od pozostałego osobistego majątku właściciela. Ochrona ta nie jest jednak absolutna. LLC nie chroni właściciela przed odpowiedzialnością za jego własne bezprawne działania lub zaniedbania. W niektórych sytuacjach znaczenie mogą mieć również osobiste gwarancje lub inne zobowiązania właściciela. Z tego względu odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości pozostaje bardzo ważne.
Właściciele kilku nieruchomości mogą również rozważyć utworzenie oddzielnej LLC dla każdej nieruchomości. Dzięki temu ryzyko związane z jedną nieruchomością może być lepiej oddzielone od pozostałych inwestycji.
Zalety revocable trust
Umieszczenie udziałów w LLC w revocable trust może przynieść istotne korzyści w zakresie planowania spadkowego. Po śmierci właściciela udziały w LLC mogą pozostać własnością trustu, zamiast stać się składnikiem majątku należącym bezpośrednio do zmarłego i podlegającym postępowaniu probate. Następca trustee może wówczas kontynuować zarządzanie trustem i udziałami w LLC oraz rozdysponować je zgodnie z instrukcjami zawartymi w trust.
Może to ułatwić rodzinie przeprowadzenie procesu administracji majątkiem i zapewnić ciągłość zarządzania nieruchomością. Revocable trust może również przewidywać, co stanie się, jeżeli właściciel nieruchomości utraci zdolność do samodzielnego zarządzania swoimi sprawami. Zamiast konieczności ustanawiania opiekuna przez sąd, successor trustee może przejąć zarządzanie majątkiem zgodnie z postanowieniami trustu.
Potencjalne wady
Taka struktura ma jednak również wady. Po pierwsze: utworzenie i prowadzenie LLC wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami administracyjnymi. Spółka musi być właściwie utrzymywana, należy prowadzić odpowiednią dokumentację oraz składać wymagane dokumenty i opłaty.
Po drugie: przeniesienie istniejącej nieruchomości do LLC może mieć konsekwencje związane z kredytem hipotecznym, ubezpieczeniem, podatkami i kosztami transakcji. Umowa kredytowa może ograniczać możliwość przeniesienia własności, a ubezpieczyciel może wymagać zmiany polisy. Kwestie te należy sprawdzić przed przygotowaniem aktu przenoszącego własność.
Po trzecie: przeniesienie udziałów LLC do trustu wymaga odpowiedniej dokumentacji. Dokumenty trustu i LLC powinny być ze sobą skoordynowane, aby trustee miał odpowiednie uprawnienia do zarządzania udziałami.
Należy również pamiętać, że revocable trust sam w sobie zasadniczo nie zapewnia dodatkowej ochrony majątku przed wierzycielami osoby, która go utworzyła. W przypadku odwoływalnego trustu majątek pozostaje zasadniczo dostępny dla wierzycieli settlora w takim samym zakresie, w jakim byłby dostępny, gdyby settlor posiadał go bezpośrednio. Ochrona odpowiedzialności w omawianej strukturze wynika przede wszystkim z LLC, a nie z revocable trust.
Czy taka struktura jest odpowiednia dla Ciebie?
Dla właściciela nieruchomości wynajmowanej na Florydzie połączenie LLC z revocable trust może być skutecznym sposobem na połączenie ochrony majątku i planowania spadkowego. Nie oznacza to jednak, że jest to najlepsze rozwiązanie w każdej sytuacji. Przed przeniesieniem istniejącej nieruchomości warto przeanalizować między innymi rodzaj nieruchomości, istniejący kredyt hipoteczny, ubezpieczenie, liczbę posiadanych nieruchomości, sposób ich obecnego posiadania oraz cały plan spadkowy właściciela. W zależności od sytuacji wskazane może być również skonsultowanie planowanej struktury z prawnikiem, doradcą podatkowym, ubezpieczycielem oraz – w przypadku nieruchomości obciążonej kredytem.
Jovita Wysocka Ahava, Esq.
Jovita Wysocka Ahava jest prawnikiem zajmującym się prawem spadkowym. Jest współwłaścicielką Ahava Legacy Law i ma ponad 25 lat doświadczenia w prowadzeniu różnorodnych spraw cywilnych i sądowych. Jej największe sukcesy i osobista satysfakcja jako adwokata wynikają z pomagania klientom i ich rodzinom w zachowywaniu ich dziedzictwa oraz przywracaniu ich życia do normy po poważnym wypadku. Jovita Wysocka Ahava reprezentuje klientów na całej Florydzie. Najlepiej skontaktować się z z nią pod numerem telefonu (727) 362-1234 lub mailem na jovita@ahavalegacylaw.com.
Ten artykuł ma na celu wyłącznie informacje, a nie porady prawne.
