Zamierzam sprzedać trzyrodzinny dom na Brooklynie, który odziedziczyłem po ojcu. Nieruchomość chce kupić inwestor na budowę nowego, wielorodzinnego budynku. Słyszałem, że w Nowym Jorku wprowadzono pewne ograniczenia przy sprzedaży budynków dla inwestorów. Czy w moim przypadku mogą obowiązywać jakieś ograniczenia?
Są takie przepisy, ale dotyczą – na razie – zakupu przez inwestorów budynków 1- i 2-rodzinnych i nie obejmują innych budynków. W tych przypadkach prawo wprowadziło dla inwestorów 90-dniowy okres oczekiwania, zanim mogą złożyć ofertę zakupu. 90 dni liczy się od dnia, w którym budynek został wystawiony na sprzedaż. Prawo to dotyczy m.in. inwestorów, którzy są już właścicielami 10 lub więcej takich budynków i których majątek przekracza 30 mln dolarów. Nie sposób tu przedstawić wszystkich szczegółów tego prawa; pewne jest, że może ono wpłynąć na wartość rynkową budynków 1- i 2-rodzinnych w stanie Nowy Jork. Co istotne, przepisy tego samego prawa wyznaczają strefy, w których właściciele nieruchomości mogą zgłosić do urzędu stanowego, że nie wyrażają zgody na natarczywe telefony lub zapytania nakłaniające do sprzedaży domu. Za naruszenie zakazu przewidziano kary do 10,000 dolarów dla nachalnych agentów lub inwestorów, którzy się do niego nie stosują.
* * *
Ojciec zmarł w Polsce, gdzie pozostawił testament. Polski sąd zatwierdził nabycie spadku przez spadkobierców. Część spadku to nieruchomość w Nowym Jorku. Czy ten testament jest ważny w USA?
W stanie Nowy Jork spadkobiercy ustanowieni w Polsce mogą wystąpić do sądu spadkowego na miejscu o uznanie decyzji sądu zagranicznego (czyli polskiego) – co najczęściej następuje. Następnie zarządca ustanowiony przez sąd w Nowym Jorku może sprzedać nieruchomość i rozdzielić majątek między spadkobierców.
Sytuacja odwrotna – gdy osoba mieszkająca w USA sporządza tu testament i czyni w nim dyspozycje nieruchomościami zlokalizowanymi w Nowym Jorku i w Polsce: przepisy prawa w Nowym Jorku stanowią, że dyspozycje dotyczące nieruchomości rozstrzyga się według prawa miejsca położenia nieruchomości. A zatem, chcąc mieć pewność, że część spadku znajdująca się w Polsce przejdzie na osoby wskazane w testamencie, należy zasięgnąć opinii prawnika w Polsce, ponieważ polskie prawo może przewidywać określony sposób dziedziczenia nieruchomości, którego nie da się zmienić testamentem.
Często sporządza się dwa odrębne testamenty: jeden w Nowym Jorku – obejmujący majątek zlokalizowany w USA – oraz drugi w Polsce – dotyczący majątku położonego w Polsce. Dobrze, aby oba testamenty zawierały wzmiankę o istnieniu drugiego, który dotyczy majątku w innym kraju.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
