Mąż, który miał dzieci z poprzedniego małżeństwa, niedawno zmarł. Mąż mówił ciągle, że dostanę w spadku część domu, w którym mieszkaliśmy; dom ten był jego własnością jeszcze przed naszym małżeństwem. Teraz dostałam list od syna męża, że mam się wyprowadzić; pisze, że był współwłaścicielem na wypadek śmierci i teraz ma 100% własności i chce budynek sprzedać. Czy należy mi się jakiś udział w spadku po mężu?
Generalnie, jeżeli osoba, która jest współwłaścicielem na wypadek śmierci, umiera, drugi współwłaściciel automatycznie staje się właścicielem całości majątku. Taki udział w majątku zmarłego nie wchodzi do spadku po nim. Wyjątek od tej zasady jest przewidziany dla małżonka zmarłego. Może on wystąpić do sądu spadkowego o uzyskanie tzw. „forced share”, czyli wymuszony udział w spadku. Udział taki to 1/3 spadku lub $50,000, cokolwiek jest większe. Musi to zostać zrobione w ciągu 6 miesięcy od mianowania zarządcy spadku przez sąd. W przeciwnym wypadku taki udział przepada.
W Pani przypadku adwokat sprawdzi, jak wygląda dokument własności domu. Jeżeli była współwłasność, to można się ubiegać o część tego majątku. Nawet jeżeli mąż przepisał całość własności na rzecz innej osoby, lecz zrobił to krócej niż rok przed śmiercią, małżonek pozostały przy życiu może ubiegać się o swoją część. Podobnie, gdy dom był zapisany na trust i przewidziano, że dochód z domu miał być wypłacony dla męża lub gdy mąż miał zapis dożywocia na dokumencie własności. Powinna Pani mieć sprawdzone dokumenty własności budynku, aby sprawdzić, czy można wystąpić o część majątku po mężu.
* * *
Jestem właścicielem domu na Queensie. Niedawno właściciel sąsiedniej działki zburzył stare ogrodzenie i stawia nowe. Obawiam się, że linia ogrodzenia jest przesunięta kilka stóp na moją niekorzyść. Sąsiad odmawia przesunięcia ogrodzenia i nie chce ze mną rozmawiać. Co mogę zrobić?
W czasie trwania budowy nowego ogrodzenia można wezwać policję i domagać się natychmiastowego zaprzestania budowy – do rozstrzygnięcia sporu. Po pierwsze należy zapoznać się dokładnie z mapką geodezyjną działki tzw. „survey” i porównać, czy doszło do przekroczenia linii własności. Jeżeli budowa jest już zakończona, należy niezwłocznie przesłać pismo do właściciela sąsiedniej działki, informujące o podjęciu akcji prawnej, jeżeli nie dojdzie się do porozumienia w sprawie. Jeżeli dojdzie do porozumienia, można podpisać zgodę na korzystanie przez sąsiada z części działki. Dzięki temu nie dojdzie do zasiedzenia takiej części przez drugą stronę. Można ustalić, że właściciel zgodzi się na wykup części działki za określoną kwotę pieniężną. Jeżeli nie osiągnie się porozumienia, pozostaje złożenie sprawy do sądu o usunięcie sąsiada z zajmowanego gruntu. Jakiekolwiek porozumienie może być negocjowane, ale powinno to być wcześniej ustalone z bankiem, jeżeli działka obciążona jest pożyczką. Ponadto nawet pozornie niewielkie pomniejszenie działki może mieć negatywne skutki, jeżeli chodzi o jej wartość rynkową. Wiąże się to ze zmniejszeniem możliwości rozbudowy czy nowej zabudowy na naszej nieruchomości. Niewielka różnica w rozmiarach działki może dla potencjalnego dewelopera powodować zmniejszenie opłacalności budowy nowego budynku na działce; zdarza się, że wartość działki pomniejszona jest przez to o kilkaset tysięcy dolarów.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
