10 lat temu przepisałem na córkę własność dwurodzinnego domu, w którym mieszkam. Miałem do niej zaufanie. Tłumaczyła mi, że nie będzie musiała przeprowadzać sprawy spadkowej w sądzie po mojej śmierci. Podpisałem dokumenty u adwokata córki. Mówię słabo po angielsku, a adwokat nie mówił po polsku. Teraz córka z jej partnerem mają problemy finansowe i chcą sprzedać dom, w którym ja ciągle mieszkam. Każą mi się wyprowadzić, bez dania mi żadnych pieniędzy. Czy mogę unieważnić przepisanie własności domu, podpisując oświadczenie o unieważnieniu? Czy mogę zostać usunięty ze swojego mieszkania?
Przede wszystkim należy sprawdzić, w jaki sposób przepisano własność domu, czy np. został Pan ujęty jako współwłaściciel lub wprowadzono zapis o dożywociu. Jeżeli tego nie ma w zapisie, unieważnienia można dokonać tylko na drodze sądowej. Trzeba sprawdzić, czy można znaleźć jakąś nieprawidłowość formalną w dokumentach przenoszących własność. Można też wystąpić o unieważnienie transferu, jeżeli został dokonany m.in. pod przymusem, wskutek oszustwa lub braku wiedzy o tym, jaki dokument Pan podpisał. Nie są to łatwe sprawy do udowodnienia. Należy wystąpić szybko z wnioskiem do sądu i domagać się też tymczasowego zabezpieczenia i zakazania sprzedaży.
Nie może być Pan zmuszony do wyprowadzenia się z domu bez postępowania sądowego. Córka lub nowy właściciel mogą wystąpić o Pana eksmisję; wiąże się to z kilkumiesięcznymi terminami wypowiedzenia, można też wystąpić, aby sąd przyznał Panu czas na znalezienie nowego mieszkania (do jednego roku).
Aby uniknąć takiej sytuacji, przepisując własność domu należy zrobić to w formie trustu, zastrzegając sobie prawo do mieszkania, pobierania dochodu z domu, ew. do odwołania trustu, lub dopisać tylko drugą osobę jako współwłaściciel lub przynajmniej zastrzec sobie prawo dożywocia. Nie jest wskazane w podobnych przypadkach przepisywanie 100 procent własności na dziecko czy inną osobę, jeżeli chcemy zachować prawo do mieszkania.
W razie np. śmierci dziecka spadek po nim może być przekazany osobie trzeciej – wtedy pierwotny właściciel pozostaje bez żadnych praw do nieruchomości.
Romuald Magda, Esq.
Adwokat Romuald Magda, Esq. prowadzi praktykę prawną w Nowym Jorku od 1995 r. Jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz New York Law School. Wieloletni członek Stowarzyszenia Prawników Stanu Nowy Jork oraz Stowarzyszenia Prawników Polsko-Amerykańskich w Nowym Jorku. Posiada uprawnienia do występowania przed sądami Stanu Nowy Jork. Wszystkie osoby pracujące w naszej kancelarii mówią po polsku i angielsku.
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
