Jestem właścicielem domu na Queensie. Niedawno właściciel sąsiedniej działki zburzył stare ogrodzenie i postawił nowe. Obawiam się, że linia ogrodzenia jest przesunięta o kilka stóp na moją niekorzyść. Sąsiad odmawia przesunięcia ogrodzenia i nie chce ze mną rozmawiać. Co mogę zrobić?
W czasie trwania budowy nowego ogrodzenia można wezwać policję i domagać się natychmiastowego zaprzestania budowy – do czasu rozstrzygnięcia sporu. Po pierwsze należy dokładnie zapoznać się z mapką geodezyjną działki, tzw. „survey”, i sprawdzić, czy doszło do przekroczenia linii własności.
Jeżeli budowa jest już zakończona, należy niezwłocznie przesłać pismo do właściciela sąsiedniej działki, informujące o podjęciu akcji prawnej, jeżeli nie dojdzie do porozumienia w sprawie.
Jeżeli dojdzie do porozumienia, można podpisać zgodę na korzystanie przez sąsiada z części działki. Dzięki temu nie dojdzie do zasiedzenia takiej części przez drugą stronę. Można ustalić, że właściciel zgodzi się na wykup części działki za określoną kwotę.
Jeżeli nie osiągnie się porozumienia, pozostaje złożenie sprawy do sądu o usunięcie sąsiada z zajmowanego gruntu.
Jakiekolwiek porozumienie może być dyskutowane, jednak powinno to być wcześniej ustalone z bankiem, jeżeli działka obciążona jest pożyczką.
Ponadto nawet pozornie niewielkie pomniejszenie działki może mieć negatywne skutki, jeżeli chodzi o jej wartość rynkową. Wiąże się to ze zmniejszeniem możliwości rozbudowy czy nowej zabudowy na naszej nieruchomości. Niewielka różnica w rozmiarach działki może dla potencjalnego dewelopera powodować zmniejszenie opłacalności budowy nowego budynku na działce. Zdarza się, że wartość działki pomniejszona jest przez to o kilkaset tysięcy dolarów.
* * *
Razem z bratem jesteśmy udziałowcami w spółce z o.o. (Limited Liability Company – LLC). Spółka jest właścicielem kilkurodzinnego budynku w Nowym Jorku. Chciałbym, aby w razie śmierci moje udziały w spółce przeszły na mojego syna – bez konieczności przeprowadzenia sprawy spadkowej. Relacje brata z moim synem nie są najlepsze, a dokumenty LLC nie mają zapisu dotyczącego przejścia własności na wypadek śmierci wspólnika. Co mogę zrobić?
Do dokonania zapisu na wypadek śmierci w dokumencie organizacyjnym spółki potrzebna będzie zgoda Pana brata. Brat może nie zgodzić się na to, by syn miał prawo zarządu w spółce, lecz zgodzić się na zapis, że syn otrzyma udział ekonomiczny bez prawa zarządu.
Jeżeli brat nie zgadza się na jakiekolwiek zmiany w dokumencie spółki, należy sprawdzić, czy dokument nie zawiera zastrzeżeń co do przekazania udziałów w czasie życia wspólników.
Jeżeli nie ma takich zastrzeżeń, można przenieść udział w spółce na założony przez Pana trust. Trust może ustalać, że w razie śmierci majątek trustu przechodzi na syna. Syn może wtedy przejąć udział w spółce, bez prawa zarządu, bez postępowania sądowego.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
