Mecenas Agnieszka Piasecka odpowiada na wybrane pytania czytelników na tematy prawne. Dla ochrony prywatności, imiona osób i niektóre fakty zostały zmienione.
Mam następujący kłopot: kilka lat temu przy zakupie mojego domu poprosiłam o dopisanie mojego syna do aktu własności, aby mógł go po mnie bez problemów odziedziczyć. Syn był młody i w pełni zdrowia, więc nigdy nie brałam pod uwagę możliwości, że mogłabym go przeżyć. Zdarzył się jednak tragiczny wypadek i syn nie żyje. Nie zostawił testamentu i synowa, jako jego spadkobierczyni, rości sobie teraz prawa do połowy mojego domu. Grozi mi, że jeżeli dobrowolnie nie oddam jej połowy domu bądź nie zgodzę się na jego sprzedaż i podział pieniędzy, to pozwie mnie do sądu. Jestem w szoku, bo syn z żoną nigdy nawet ze mną nie mieszkali ani nie dokładali się do kosztów zakupu i utrzymania mojego domu. Nazwisko mojego syna było tylko dodane do aktu własności na papierze, aby mógł go przejąć po mojej śmierci. Na jakiej podstawie synowa rości sobie prawa do mojej nieruchomości?
Regina z Pinellas Park, FL
Droga Pani Regino
To, czy synowa może rościć sobie prawa do połowy Pani nieruchomości, zależy od tego, jaka forma własności została obrana na akcie notarialnym (tzw. „Deed”), gdy zleciła Pani dopisanie syna do aktu własności. Przy przygotowaniu takiego dokumentu były dwie możliwości co do formy współwłasności: „tenants in common”, czyli współwłaściciele w częściach (równych lub nierównych), lub „joint tenants with the right of survivorship”, czyli współwłaściciele w równych częściach z prawem przeżycia. Pierwsza z wyżej wymienionych form współwłasności, tzw. „tenancy in common”, to forma domyślna i będzie automatycznie zastosowana w przypadku braku sprecyzowania innej formy współwłasności w akcie własności. Każdy ze współwłaścicieli posiada ułamkowy udział w nieruchomości, prawo do współposiadania oraz inne prawa i obowiązki wynikające z prawa własności. Wielkość udziału każdego ze współwłaścicieli może być określona procentowo w równych lub nierównych częściach. W przypadku braku określenia procentowego nierównych części domyślną formą jest współwłasność w równych częściach. W tej formie współwłasności, w przypadku śmierci jednego ze współwłaścicieli, jego część zostanie odziedziczona przez jego spadkobierców (wyznaczonych w testamencie lub w braku testamentu – z mocy ustawy). Drugą formą współwłasności jest tzw. „joint tenancy with the right of survivorship” i jest to współwłasność w równych częściach w niepodzielnej nieruchomości z prawem przeżycia, co oznacza, że w przypadku śmierci jednego ze współwłaścicieli jego udział przechodzi z mocy prawa po równo na pozostałych współwłaścicieli lub – w przypadku dwóch współwłaścicieli – w 100% na drugą osobę, która przeżyła zmarłego. Nie ma więc postępowania spadkowego i spadkobiercy osoby zmarłej z reguły nie mają prawa do dziedziczenia tej nieruchomości. Ponieważ ta forma współwłasności nie jest formą domyślną, należy ją wyraźnie zastrzec w akcie własności przy zakupie nieruchomości. Należy zatem przeanalizować akt własności Pani domu, aby dowiedzieć się, która forma własności została obrana przy jego sporządzeniu. Jeżeli w tym dokumencie nie zostało wyraźnie zaznaczone, że Pani i syn nabyliście nieruchomość jako „joint tenants with the right of survivorship”, to synowa może nabyć prawo do części Pani syna w drodze spadku. Dla osób, które nie pozostawiły po sobie testamentu, dziedziczenie odbywa się na mocy ustawy. Jeżeli zmarły był żonaty w chwili śmierci i nie miał dzieci z innego związku, to całość spadku z mocy ustawy dziedziczy jego małżonka. Aby formalnie przejąć połowę domu i wstąpić w miejsce Pani syna, jego żona będzie musiała przeprowadzić postępowanie spadkowe w sądzie, tzw. „probate”. Po formalnym zatwierdzeniu przez sąd przejęcia przez nią spadku, niestety Pani synowa stanie się pełnoprawną współwłaścicielką Pani domu i będzie mogła się do niego wprowadzić lub pozwać Panią, aby wymusić sprzedaż domu. Istnieją jeszcze inne rodzaje tzw. „deed”, które pozwalają mianować inną osobę, aby mogła przejąć nieruchomość dopiero po śmierci unikając postępowania spadkowego bez ryzyka niezamierzonego „przechwycenia” własności przez spadkobierców tej osoby. W celu uzyskania dodatkowych informacji w tym temacie zalecam konsultację z doświadczonym adwokatem. Zapraszam również do wysłuchania moich podcastów dostępnych na stronie www.PiaseckaLaw.com.
Agnieszka Piasecka, Esq.
Agnieszka Piasecka jest polskim adwokatem w Clearwater posiadającym licencję do praktykowania prawa na Florydzie. Urodziła się i wychowała w Polsce. Uzyskała swój pierwszy dyplom prawa z wyróżnieniem na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie. Na Florydzie uzyskała doktorat prawa z wyróżnieniem Cum Laude na Stetson University College of Law. Studiowała również prawo międzynarodowe w Holandii na Uniwersytecie Tilburg. Agnieszka Piasecka posiada liczne wyróżnienia nadawane za doskonałe recenzje klientów, w tym coroczną nagrodę Avvo: „Clients Choice Award”. Ma w sumie ponad 200 pozytywnych opinii klientów na niezależnych stronach google oraz avvo.com. Agnieszka Piasecka mówi biegle po polsku i oferuje bezpłatną pierwszą konsultację prawną. Adres biura: 13575 58th Str. N., Clearwater, FL 33760, telefon: 727-538-4171 lub 813-786-3911. Więcej informacji na powyższy temat można znaleźć na stronie: www.PiaseckaLaw.com.
Ten tekst powstał w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
