Cena wynajmu, opłaty początkowe i rodzaj umowy to kluczowe sprawy, które powinny zostać dokładnie rozpatrzone zarówno przez właściciela mieszkania, jak i wynajmującego.
Umowa zawarta miedzy właścicielem a najemcą powinna być podstawą każdego najmu mieszkania. Najczęściej spotykana umowa to „tenancy-at-will”, kiedy nie ma sprecyzowanej daty zakończenia wynajmu. Innymi słowy, umowa trwa aż do momentu wypowiedzenia przez jedną ze stron. Zawiadomienie o wypowiedzeniu powinno być dostarczone 30 dni lub jeden miesiąc przed kolejnym terminem opłacenia czynszu. Jeżeli zawiadomienie o wypowiedzeniu umowy zostało dostarczone np. 15. dnia danego miesiąca, a czynsz jest pobierany 1., zgodnie z przepisami najemca ma 45 dni na zdanie mieszkania.
Umowa zawarta na czas określony (zazwyczaj jest to umowa roczna), „fixed term lease”, ma sprecyzowaną datę rozpoczęcia i zakończenia umowy. Najemca jest zobowiązany do opłacenia czynszu całorocznego w postaci opłat miesięcznych. W sytuacji, kiedy najemca odstępuje od umowy np. z powodu zmiany miejsca pracy i konieczności przeprowadzki do innego miasta, w świetle prawa jest ciągle zobowiązany do uregulowania czynszu do daty zakończenia umowy. Nie ma możliwości zerwania umowy i odstąpienia od płatności za miesiące „niewykorzystane”. Jeżeli najemca lub właściciel znajdzie osobę, która zainteresowana byłaby wynajmem mieszkania, to tylko wtedy i na podstawie obopólnego porozumienia, właściciel może „zwolnić” najemcę od obowiązku dalszych płatności.
Okres wypowiedzenia przy „fixed term lease” (umowie całorocznej) powinien być sprecyzowany w umowie lub załącznikach do umowy i waha się od miesiąca do trzech miesięcy.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć najemcy umowę, gdy:
- najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową o wynajem mieszkania, dopuszcza do powstania szkód w mieszkaniu lub regularnie zaburza spokój innych mieszkańców;
- najemca zwleka z zapłatą czynszu i innych opłat za przynajmniej dwa miesiące pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
- najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Maksymalna opłata początkowa przy wynajmie mieszkania może być w wysokości do potrójnej wartości miesięcznego czynszu (w sytuacji, kiedy lokal wynajmuje sam właściciel):
- czynsz za pierwszy miesiąc;
- czynsz za ostatni miesiąc;
- „security deposit” (kaucja zwrotna);
- opcjonalnie: opłata za wymianę zamka w drzwiach.
Właściciel lokalu nie ma prawa pobierania tzw. „brokerage fee” („finder fee”). Opłata dla brokera, jak sama nazwa wskazuje, może być pobierana tylko przez agencje nieruchomości i tylko do wysokości wartości czynszu za jeden miesiąc. W świetle prawa nie są legalne żadne dodatkowe opłaty za zwierzęta, zarówno naliczane jednorazowo, jak i comiesięczne. Jest to bardzo kontrowersyjna kwestia, mimo iż nielegalna w świetle przepisów, nagminnie praktykowana na terenie Bostonu.
Kaucja – „security deposit”
Kaucja to kwota, którą najemca wpłaca wynajmującemu jako zabezpieczenie przyszłych roszczeń powstałych w wyniku najmu. Chodzi przede wszystkim o ewentualne zniszczenia przekraczające normalne zużycie, jakie mogą powstać w wynajmowanym mieszkaniu. Kaucja nie jest koniecznym warunkiem do zawarcia umowy najmu, więc strony mogą ustalić, że kaucji nie będzie.
„Security deposit” jest świadczeniem zwrotnym, czyli właściciel ma obowiązek zwrócić kaucję po ustaniu stosunku najmu. Może jednak odliczyć z niej kwoty pokrywające powstałe w czasie najmu zniszczenia. Kaucja za mieszkanie nie może być jednak zaliczona na poczet ostatnich czynszów, gdyż jest to niezgodne z jej przeznaczeniem.
Najemca wpłacający kaucję powinien dostarczyć ją w oddzielnym czeku. Właściciel mieszkania pobierający kaucję ma obowiązek wpłacenia jej na samodzielne konto z oprocentowaniem rocznym. Konto powinno zostać otwarte na podstawie podatkowego numeru identyfikacyjnego najemcy (TIN – Taxpayer Identification Number): W9 lub Social Security Number – SSN. Wielkość kaucji nie może przekraczać wartości jednomiesięcznego czynszu. Konto otwarte do przechowania kaucji nie może być wykorzystywane do żadnych celów prywatnych. Właściciel mieszkania zobligowany jest do przekazania informacji zawierających nazwę i adres instytucji, numer konta, na które wpłacona została pobrana kaucja. Jeżeli umowa wynajmu zostanie przedłużona na kolejny rok, obowiązkiem wynajmującego jest wypłacenie naliczonego oprocentowania lub odliczenie tej wartości od miesięcznego czynszu pierwszego miesiąca w nowym okresie wynajmu. Po zakończeniu najmu, jeżeli nie ma zniszczeń lokalu, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Często spotykanym niedopatrzeniem popełnianym przy wynajmie mieszkania jest pominięcie dokładnie sporządzonego protokołu zdawczo-odbiorczego. „Property statement of condition” jest podstawą do rozliczenia się z najemcą po zakończeniu najmu. Jeśli nie ma protokołu, to trudno jest wskazać usterki i szkody powstałe podczas trwania najmu, a tym samym nie ma podstaw, by koszty ich usunięcia odliczyć od wpłaconej wcześniej kaucji. Właściciel lokalu powinien dostarczyć „property statement of conditio” w momencie podpisywania umowy lub w ciągu 10 dni po wprowadzeniu się do lokalu – w zależności co nastąpiło później. Najemca ma wyznaczony okres 15 dni po wprowadzeniu się do mieszkania na wypełnienie raportu z opisaniem wszystkich zauważonych usterek i zarejestrowanych problemów.
Prawo dotyczące „Security Deposit” w Massachusetts jest bardzo rygorystyczne i warto zapoznać się z wymogami prawnymi i przepisami, aby uniknąć poważnych konsekwencji. Roszczenia sądowe dotyczące niewłaściwego przechowywania „security deposit”, czy też wielkości zwrotnej pobranej kaucji, stanowią największy odsetek wszystkich spraw na linii wynajmujący–najemca.
Decydując się na wynajem mieszkania warto skorzystać z usług brokera. Pamiętajmy, że prawo w Massachusetts chroni najemcę, a nie właściciela mieszkania. Współpraca z rzetelnym agentem nieruchomości jest kluczowym elementem zabezpieczenia się (i swojego lokalu) przed niepożądanymi zniszczeniami i problemami natury prawnej.
Ania Kosiak Karam
Member of the Cape Cod and Islands Association of Realtors
781-708-2934
ania.karam@nemoves.com
*źrodlo: https://www.mass.gov
