Rynek nieruchomości w Massachusetts w 2022 podążał trendem, który przetoczył się przez cały kraj. Intensywna wiosna z cenami, które biły kolejne rekordy, była przedłużeniem boomu, który obserwowaliśmy na rynku w 2021 roku. Kto zdążył wystawić dom na sprzedaż na początku roku, ten mógł cieszyć się z wielu ofert, braku inspekcji i co najmniej kilkudziesięciu tysięcy dolarów powyżej ceny wywoławczej. Rządowe regulacje rat kredytowych, które zaczęły się w marcu, bardzo zmieniły sytuację na rynku nieruchomości. Tuż przed podwyżką rat kredytowych 74.4% domów w Bostonie sprzedanych zostało ponad cenę pierwotną. We wrześniu wskaźnik ten oscylował już w okolicy 51.6%. Zmiana trendu na rynku wpłynęła również wyraźnie na inny wskaźnik: redukcję ceny wywoławczej. 13.2% domów wystawionych na sprzedaż w maju zanotowało obniżkę ceny, a już we wrześniu 29.6% sprzedanych domów zarejestrowanych zostało z ceną niższą niż wywoławcza.
Spadek cen sprzyja negocjacjom
Raport przygotowany przez The Greater Boston Association of REALTORS wyraźnie pokazuje, że ceny domów jednorodzinnych i mieszkań (condominium) w Bostonie w zestawieniu zarówno rocznym, jak i miesięcznym (październik), zanotowały spadek już czwarty miesiąc z rzędu. Ilość domów jednorodzinnych wystawionych na rynek w październiku 2022 r. spadła o 16.3% w porównaniu z tym samym miesiącem w roku poprzednim. Rynek mieszkań odnotował nawet bardziej drastyczną różnicę – spadek o prawie 23% w zarejestrowanych transakcjach w październiku w latach 2021/2022. Ten negatywny trend na rynku mieszkań utrzymuje się już od 11 miesięcy.
Konsekwentna ingerencja rządu w podwyższanie rat kredytowych, wzmożony niepokój społeczeństwa w obliczu rosnącej inflacji, wizja recesji – to tylko niektóre czynniki, które aktywnie wpływają na nastroje na rynku nieruchomości. Liczba kupujących została poważnie zredukowana, co wpłynęło bezpośrednio na mniejszą konkurencję na rynku. Wojny przetargowe, które były na porządku dziennym w latach 2020/2021, są teraz coraz rzadsze, wracają inspekcje i mimo tego, że ciągle jesteśmy w „seller’s market” (rynku sprzedających), kupiec ma teraz więcej możliwości negocjacji zarówno ceny, jak i warunków kupna posiadłości.
Stabilny rynek
Ceny domów jednorodzinnych i mieszkań w Suffolk County, a więc Boston i 22 miasta w administracyjnych granicach Bostonu, w ostatnich miesiącach znacznie się unormowały. Warto poruszyć tutaj proces opracowywania ceny wywoławczej. Przygotowując wycenę, agenci nieruchomości koncentrują się na ostatnich sprzedażach w danym sąsiedztwie. Jest to proces, który niestety w obecnych warunkach ekonomicznych nie zawsze odzwierciedla aktualną wartość wystawionego domu. Wyższa konkurencja na rynku w latach i miesiącach poprzednich zaowocowała w postaci „napompowanych” cen. Kto nie słyszał o domach sprzedawanych o kilkadziesiąt czy nawet kilkaset tysięcy dolarów ponad cenę oryginalną? Wielu agentów nieruchomości niestety nie zdawało sobie sprawy z tego, że należy wziąć pod uwagę zmianę ogólnego trendu i wyliczyć najpierw prawdziwą rynkową wartość sprzedanych domów i mieszkań w celu uniknięcia późniejszej redukcji ceny. Jest to ciągle nagminnie spotykany błąd, powielany przez wielu nie tylko w Bostonie, ale również na terenie całego kraju, co owocuje później wielokrotną redukcją cen przed zawarciem transakcji sprzedaży. Przekłada się to później na błędne rozumienie rzeczywistości, gdzie wielu twierdzi, że tzw. „bańka na rynku nieruchomości” zaczyna pękać. A więc warto podkreślić tutaj, że rynkowa wartość (appreciation) domów i mieszkań konsekwentnie rośnie, ten trend jest stabilny w Massachusetts, a obserwowana w wielu miejscach redukcja cen jest przede wszystkim wynikiem błędnie oszacowanej ceny, a nie spadku wartości tego domu. Przyglądając się wskaźnikowi „appreciation”, wartość domów na linii Boston – Cambridge – Newton wzrosła prawie o 8.4% od zeszłorocznego października (Zillow Home Value Index). Powołując się na dane z innego źródła (NeighbourhoodScout.com) wartość domów w Bostonie wzrosła o 109.94% w ciągu ostatniej dekady. Roczny wzrost wartości domów szacowany jest na średnim poziomie 7.70% – zdecydowanie wyższym niż w innych regionach kraju. W latach 2021/2022 wskaźnik ten oscylował w granicach 9.03%.
Idąc dalej tropem tej myśli, a przyglądając się jej z drugiej strony i zestawiając ze sobą wzrost wartości posiadłości i obserwowany spadek cen sprzedaży, warto zauważyć, że w ostatnim miesiącu ceny sprzedaży domów w Suffolk County, MA spadły o 1.29% (różnica między ceną wywoławczą a ceną otrzymaną), a w samym Bostonie różnica ta ma już wartość 1.58%.
Trend rynkowy w Bostonie:
- w obrębie administracyjnym Bostonu znajdują się 22 miasta;
- South Boston ze średnią ceną sprzedaży w wartości $899,000 jest najdroższym miastem;
- Chelsea zamyka ranking ze średnią ceną sprzedaży – $485,000 („most affordable”);
- Downtown Boston – centrum Bostonu jest tradycyjnie najdroższe, ze średnią ceną o wartości 2 mln dolarów;
- Commonwealth (od Packard Corner do Boston Collage) ze średnią ceną sprzedaży $489,000 jest najbardziej ekonomicznym (najtańszym) miastem w obrębie Bostonu.
Podsumowując obecny trend należy zauważyć, że Boston znajduje się ciągle w „seller’s market”, jednak istnieje realna szansa, że jeżeli nie wzrośnie ilość oferowanych posiadłości na sprzedaż, przy konsekwentnie rosnącej populacji miasta, już niedługo zauważymy zmianę balansu na rynku i z „seller’s market” Boston wejdzie w „buyer’s market”.
Brak dużej ilości domów do sprzedaży jest poważnym problemem, który będzie bardzo trudno obejść. Obecni właściciele domów, cieszący się 3% oprocentowaniem kredytu, nie są zmotywowani do sprzedaży, a indeks rynku nowych konstrukcji wg The Census Bureau znajduje się na najniższym poziomie od maja 2020 roku. Wskaźnik zaufania The National Association of Homebuilders jest również najniższy od 2012 roku przy utrzymującym się konsekwentnym jedenastomiesięcznych spadku.
Prognozy na 2023 r.
Jakie są prognozy na 2023 rok? Pozytywne informacje dochodzą z ostatnich raportów Freddie Mac – rządowej instytucji, której zadaniem jest zwiększenie dostępu amerykańskich obywateli do otrzymania kredytu hipotecznego. Raport ten pokazuje lekki, jednak powtarzający się z tygodnia na tydzień spadek rat kredytowych na kredyt 30-letni, który obecnie waha się w granicach 6.49%. Jakie są szanse na utrzymanie się tego spadkowego trendu? Kolejne możliwe regulacje na rynku kredytów hipotecznych mogą nastąpić już po połowie grudnia, kiedy to po raz kolejny czytane będą raporty ekonomiczne.
Rynek nieruchomości jest bardzo wrażliwym organem, który szybko reaguje na jakiekolwiek zmiany gospodarcze. Przy konsekwentnej ingerencji ze strony rządowej administracji, braku motywacji sprzedających i mniejszym zainteresowaniem ze strony kupujących rzeczywistość rynkowa może ulec znacznemu spowolnieniu i znormalizowaniu. Jest jeszcze zbyt wcześnie, żeby jednoznacznie powiedzieć, że wchodzimy w fazę stagnacji, dużo zależeć będzie od tego, jak rozwinie się sytuacja na wiosnę. Warto pamiętać, że wiosna na rynku nieruchomości zaczyna się już na początku lutego. Domy dobrze przygotowane sprzedają się szybciej i za więcej. Sprzedaż posiadłości to wieloetapowy proces i warto poświęcić czas i energię na jej strategiczne zaplanowanie. Bez względu na to, co nas czeka w najbliższych miesiącach, a biorąc pod uwagę fakt, że zawsze są wyjątki od reguły, ten czas i wysiłek poświęcony na odświeżenie domu przy ścisłej współpracy z profesjonalnym agentem z pewnością zaowocuje udaną transakcją!
Ania Kosiak Karam
