Jestem zainteresowany nabyciem mieszkania typu „condo” w Nowym Jorku od swojego znajomego. Mieszkanie to wynajmuję od właściciela. Z przyczyn finansowych nie mogę ubiegać się o pożyczkę lub teraz zapłacić uzgodnionej ceny; muszę poczekać pięć lat. Sprzedawca godzi się poczekać ze sprzedażą. Obawiam się jednak, co może się stać, gdyby sprzedawca miał problemy rodzinne lub zmarł zanim nastąpi sprzedaż. Czy jest możliwość zawarcia umowy, która gwarantowałaby mi prawo do kupna mieszkania po upływie kilku lat?
Najprostsze byłoby zawarcie umowy wynajmu z zastrzeżeniem prawa do kupna mieszkania przez lokatora. Zastrzeżenie (opcja) musi określać m.in. czas, po którym lokator może zgłosić właścicielowi chęć kupna, cenę lub sposób ustalenia ceny, warunki przekazania własności mieszkania.
Byłoby wskazane, aby zarówno Pan, jak i właściciel mieszkania mieli osobną reprezentację prawną. Umowa może np. stanowić, że po pięciu latach lokator ma prawo kupić mieszkanie za kwotę, na którą strony zgodziły się obecnie.
Jeżeli lokator w odpowiedni sposób i w odpowiednim czasie zawiadomi właściciela, że chce wykorzystać prawo kupna, właściciel nie może odmówić sprzedaży.
Taka umowa może przewidywać, że umowę lub jej memorandum można zarejestrować w rejestrze nieruchomości. Dzięki temu jakikolwiek inny potencjalny nabywca jest poinformowany o prawie wykupu mieszkania przez Pana.
* * *
Przebywam w tej chwili w Polsce. Większość majątku posiadam w Nowym Jorku. Chciałbym zmienić postanowienia swojego testamentu sporządzonego w Nowym Jorku. Czy mogę dokonać tego w Polsce, czy muszę przyjeżdżać do Stanów by tego dokonać?
Wymogi formalne testamentów w Polsce i w Nowym Jorku są różne. Przepisy prawa spadkowego w Nowym Jorku przewidują, że testament sporządzony w innym kraju może być uznany za ważny przez nowojorski sąd spadkowy, jeżeli jest sporządzony i podpisany przez spadkodawcę i spełnia wymogi stanu Nowy Jork (chodzi tu podpisanie w obecności dwóch świadków), lub jeżeli taki testament jest ważny według przepisów miejsca, gdzie był sporządzony lub miejsca, gdzie spadkobierca na stałe zamieszkiwał w chwili sporządzenia testamentu.
Krótko mówiąc: testament ważny według prawa polskiego może być przyjęty i uznany przez sąd w Nowym Jorku. Sąd będzie musiał zasięgnąć opinii prawnej co do wymogów prawa polskiego. Podobnie testament zgodny z prawem Nowego Jorku (czyli podpisany przez spadkodawcę w obecności dwóch świadków) może być przyjęty i uznany za ważny przez nowojorski sąd spadkowy. Z punktu widzenia prawa Nowego Jorku najlepiej taki testament sporządzić w języku angielskim. Znaczącą sprawą jest kwestia świadków. Jeżeli spadkobiercy wystąpiliby przeciw uznaniu testamentu, najlepiej byłoby, aby świadkowie byli obecni w Nowym Jorku w toczącym się postępowaniu.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
