Właściciel domu, w którym mieszkam, od pewnego czasu domagał się zwolnienia mieszkania. Wczoraj właściciel zmienił zamki w mieszkaniu i poinformował mnie, że moje rzeczy złożył do składu w piwnicy. Co mogę zrobić?
Wygląda na to, że właściciel naruszył przepisy o bezprawnej eksmisji (Unlawful Eviction Law). Zakazują one zmiany zamków w mieszkaniu bez dania kopii kluczy lokatorowi, który: miał pisemną umowę najmu lub podnajmu lub mieszkał w mieszkaniu nawet bez umowy przez czas co najmniej 30 dni, lub jest krewnym albo podnajemcą lokatora bez umowy (nawet jeżeli osoba taka nigdy nie płaciła czynszu właścicielowi), o ile właściciel zmienił zamki bez sądowego nakazu eksmisji.
Powinien Pan niezwłocznie udać się na lokalny posterunek policji, informując o sytuacji i domagając się interwencji policji. Oprócz tego można założyć w sądzie do spraw lokalowych (Landlord Tenant) sprawę przeciwko właścicielowi o bezprawną eksmisję, domagając się przywrócenia do mieszkania, kar dla właściciela i odszkodowania za straty. Jeżeli lokator był pozbawiony mieszkania i musiał wynająć pokój w hotelu, należeć się będzie zwrot takich kosztów od właściciela.
W przypadku, gdy ktoś obawia się podobnego działania właściciela pomocnym jest posiadanie przy sobie lub u znajomych dowodów wykazujących nasze prawa do zamieszkania w lokalu. Mogą to być: umowa o najem, pokwitowania za płacony czynsz, rachunki za prąd, kopie korespondencji przesyłanej na dany adres, prawo jazdy z aktualnym adresem.
* * *
Byliśmy z mężem współwłaścicielami nieruchomości w Nowym Jorku, na dom zaciągnięta była pożyczka z banku. Po śmierci męża przepisałam własność tylko na siebie, nie pytając się, czy bank wyrazi zgodę na taki transfer. Po pewnym czasie dostałam pismo z banku, że z powodu zmiany na tytule własności całość pozostałej pożyczki musi być spłacona w ciągu 30 dni. Czy będę musiała starać się o inną pożyczkę z banku, żeby spłacić już zaciągniętą pożyczkę we wskazanym przez bank terminie?
Dokument pożyczki pod zastaw nieruchomości zawiera wiele klauzul określających warunki wiążące właściciela nieruchomości w czasie trwania pożyczki. Jeden z takich warunków przewiduje, że sprzedaż lub przeniesienie własności pociąga za sobą obowiązek spłaty całej pozostałej do spłaty pożyczki (tzw. „due on sale”). Przy czym jest to uprawnienie banku, czy będzie domagał się takiej spłaty, czy pozwoli kontynuować spłatę pożyczki jak dotychczas, w miesięcznych ratach z tym samym procentem.
Przepisy federalne przewidują jednak wyjątki od możliwości stosowania przez banki klauzuli „due on sale”. Tak jest właśnie w razie, gdy własność nieruchomości przeszła na kogoś wskutek śmierci jednego z właścicieli – banki nie mogą żądać wtedy od pozostałego przy życiu współwłaściciela spłaty całości pożyczki w krótszym terminie.
W Pani przypadku trzeba skontaktować się z bankiem i domagać się wycofania ich żądań.
Romuald Magda Esq.
romuald@magdaesq.com
Adwokat Romuald Magda, Esq. prowadzi praktykę prawną w Nowym Jorku od 1995 r. Jest absolwentem Wydziału Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego oraz New York Law School. Wieloletni członek Stowarzyszenia Prawników Stanu Nowy Jork oraz Stowarzyszenia Prawników Polsko-Amerykańskich w Nowym Jorku. Posiada uprawnienia do występowania przed sądami Stanu Nowy Jork. Wszystkie osoby pracujące w naszej kancelarii mówią po polsku i angielsku.
Ta kolumna powstała w celach edukacyjnych i w żadnym wypadku nie może zastępować porady prawnej.
